«Я коммунотделу не подчинен. Полыхаев».
(Из русской классики)

1. Об управлении общим имуществом

Если собственник не передал свое имущество в управление УК или ТСЖ, а его состав не зарегистрирован в специальном подразделении Минюста — в Регистрационной палате (называется госррестр — но говорим по привычному), как того требует  ФЗ № 122 и Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29, то это означает, что между собственником имущества дома и УК (ТСЖ) не возникло правоотношений. При этом страстное желание управлять имуществом никак не может подменить закон.

Очень важно, чтобы собственник знал (и имел на руках соответствующий документ!) о том, за что и кому он платит, кто несёт ответственность за сохранность его доли в общей собственности, из чего складывается цена содержания их имущества и какие непосредственно обязанности перед собственниками существуют у управляющей организации — будь то УК или ТСЖ.

Поэтому для начала надо подписать передаточный акт. Его смысл в том, что  право на оперативное управление своей долей в общем имуществе дома собственник отдает  конкретной управляющей организации. Раз вопрос касается собственности закон требует, чтобы эта сделка прошла проверку со стороны государства и государственную регистрацию. Итоговый документ - Свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома на срок, указанный в договоре, подтверждающий право ТСЖ на оперативное (доверительное) управление общим имуществом дома, принадлежащий собственникам дома независимо от регистрации права долевой собственности, которым подтверждено право ТСЖ на распоряжение общим имуществом дома, и — как следствие — право на предъявление затрат, связанных с предоставлением коммунальных услуг и содержанием общего имущества дома.

А если управляющая организация систпематически предъявляет платежные документы на оплату работ по содержанию и ремонту дома, не имея Свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома, то можно воспринмать такие действия, как уголовно наказуемое деяние —  вымогательство.

Ну и такое важное обстоятельство, как наличие достаточного размера собственных средств. Организация, которая берется управлять общим имуществом, должна обладать достаточнымии собственными средствами — мало ли что… Возьмет и рухнет стена. Тогда управляющая организация за свой счет быстренько восстановит… За свой! В этом смысл договора.

Поэтому договора управления многоквартирным домом, в которых не указана ответственность за содержание общего имущества дома, и которые не основаны на передаче от собственника права на управление — являются ничтожными.

2. Об оказании коммунальных услуг

ЖК РФ деликатно прописывает ПРАВО управляющих организаций получать плату за коммунальные услуги и ПРАВО оказывать такие услуги. А детали указаны в другом законе, потому что в Жилищном кодексе не хватило места. Мы нашли этот закон — 210-ФЗ от 30.12.2004г. 

Так вот по этому закону ТСЖ и УКи должны приобретать коммунальные ресурсы у организаций коммунального комплекса ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ, но не за счет средств собственников помещений. В ином случае такие  организации становятся де-юре поверенными, комиссионерамии, агентами ресурсоснабжающих организаций и утрачивают право на заключение договора управления домом (упралвяющими быть не могут).

3. И еще ряд интересных моментов: чтобы УК могла выиграть конкурс на управление МКД, нужно чтобы существовал на бумаге перечень имущества конкретного дома, была известна цена его содержания, а на депозите банка были размещены средства, как подтверждающие страховые обязательства УК при управлении и необходимые на приобретение коммунальных ресурсов!!!!

Так что если в УК не существует ни первого, ни второго, ни третьего — какие основания у УК содержать не принадлежащее ей имущество и предъявлять собственнику затраты на содержание имущества дома, которое он УК не передавал? Никаких!

4. Момент истины. Дата, проставленная в Свидетельстве о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома на срок, указанный в договоре, является моментом, с которого у управляющей организации возникает право требовать оплату за содержание и ремонт общего имущества. А вот за предоставление коммунальных услуг такого четкого события указать нельзя. Закон т акого собьытия не устанавливает. Ну… тем хуже для закона.

5. Ну и сколько? Ну и сколько же платить организации, которая вроде бы что-то делает в интересах собственника в условиях, при которых правоотношений между организацией и собственником не возникло.

На этот случай в Гражданском кодексе предусмотрен целый параграф -50. Выпишем из него две статьи

Статья 982. Последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересе

Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным.

Статья 983. Последствия неодобрения заинтересованным лицом действий в его интересе

1. Действия в чужом интересе, совершенные после того, как тому, кто их совершает, стало известно, что они не одобряются заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц.

Каков же вывод?

Если одобряете действия управляющей организации в вашем интересе - платите, сколько вам нарисуют в платежке.

Если не одобряете - не платите.

Но — если можете просто независимо от размеров, указанных в платежке, перевести на счет управляющей организации столько - сколько пожелаете. Тем самым проявить — так сказать — добрую волю. Такого права у вас никто отнять не может.

______________________________
Автор текста Вадим Постников

Примечение В.Постникова: Не совсем правильно, что эта заметка идет за одной подписью. В формировании материала принимали участие несколько человек  - прежде всего — Галина Летецкая. Один из участников обсуждения подарил эпиграф.

Источник

Документы

1.ОБ ОСНОВАХ РЕГУЛИРОВ​АНИЯ ТАРИФОВ ОРГАНИЗ​АЦИЙ КОММУНАЛЬНОГО К​ОМПЛЕКСА

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Да 16 16

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Дмитрий Николаевич, Местная Лика, Бозов Алексей, Федоровская Наталья, Ахмаметьев Дмитрий, Юскин Олег, Трошин Андрей, +еще 5
  • Студент Дмитрий Николаевич 11 Ноября 2011, 16:04 #

    Дааа… я задумался… (smoke)
    Поймут-ли эти аргументы судьи (wasntme)

    +3
    • Энтузиаст Семин Игорь Александрович 19 Февраля 2013, 13:40 #

      Судьи понимают, что деньги из карманов граждан, должны перетекать в общак.И все. За Вологодские суды отвечаю, хоть бы и свободой. Судят именно так.Извращенцы.

      0
  • Студент Местная Лика 11 Ноября 2011, 16:10 #

    Какая полезная статья. Но поможет ли все это с нашими жадюгами-ТСЖ?

    +2
  • Bazilio 11 Ноября 2011, 16:12 #

    Алексей Анатольевич, а что по этому вопросу думаете Вы?

    +2
    • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 16:35 #

      А я думаю, что лично у меня жилье муниципальное и приватизировать его я пока не собираюсь. Договора социального найма со мною никто не заключал, а отсутствие этого договора лишает их возможности требовать с меня оплаты ком.услуг и прочего (согласно ЖК РФ). Поэтому ко мне иск могут предъявить только о неосновательном обогащении, но тогда им придется доказывать сколько и чего я реально потребил. Боюсь, что устанут пыль глатать(rofl)

      +1
  • Julietta 11 Ноября 2011, 16:15 #

    Когда-нибудь и на наше ЖКХ найдется управа. Думаю это начнет происходить тогда, когда большинство плательщиков начнет думать о том кому и за что они платят

    +2
    • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 11 Ноября 2011, 17:39 #

      Это произойдет еще не скоро. У нас многие не понимают где они живут и чем владеют. Не понимают, что ЖЭК это не начальник — Швондер, а их нанятый работник, который управляет их имуществом и за их деньги…

      +3
  • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 11 Ноября 2011, 16:57 #

    Договора социального найма со мною никто не заключал, а отсутствие этого договора лишает их возможности требовать с меня оплаты ком.услуг и прочего (согласно ЖК РФ).
    Если с Вами не заключен договор найма жилого помещения (ныне — договор соцнайма), то Ваше вселение в квартиру незаконно.

    Сама же статья очень смешная. Даже комментировать ее не стану.

    +4
    • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 17:04 #

      Наталья Руслановна, не меня вселяли в квартиру, а ее как служебную выделили моему отцу как военнослужащему, а я как н/л член семьи следовал за родителями. Потом квартиру передали от МО РФ в муниципальную собственность, отца перевели в Питер к новому месту службы, а я в ней остался неизвестно в качестве кого.

      P.S.: А статью потому и вытащил сюда, что бы цивилисты развеяли заблуждения правозащитника, ну или наоборот добавили новые аргументы в защиту его позиции. Надеюсь, что у вас есть конструктивная критика.

      +2
      • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 11 Ноября 2011, 17:31 #

        Более 20 лет назад, в СССР было заявлено о частной собственности на квартиры (жилые помещения) В 2005 году принят ЖК РФ, который дает возможность в полной мере собственникам жилых помещений управлять своим имуществом. Чего только не напридумывали за это время, и в итоге все направлено в одну сторону, как сделать так, чтобы не брать на себя никакой ответственности и все иметь, и желательно бесплатно. ЖКХ это древнейшая коррупционная система и люди в нем кормящиеся прекрасно понимают, что собственники жилья не только не знают своих прав, но и не желают ими пользоваться. Поэтому, пользуются всем деятели от ЖКХ. И так будет еще долго.
        Это статья лишнее тому подтверждение. Подмена понятий, акценты совсем не в тех местах. А порой и полное правовое невежество.

        +6
      • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 11 Ноября 2011, 17:34 #

        Вы были вселены как член семьи нанимателя ( в то время — квартиросъемщика) и включены в договор найма жилого помещения. И на сегодня являетесь нанимателем жилого помещения по договору соцнайма, независимо от того, есть у Вас бумажка с таким названием или нет.

        +4
        • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 18:03 #

          Хочу бумажку, ибо по закону она должна быть в письменном виде и как минимум в 2 экз. А публичность договора никак не отменяет его обязательную письменность и наличие моей подписи на нем.

          +2
          • Юрист Ахмаметьев Дмитрий Александрович 12 Ноября 2011, 10:46 #

            Ну, если нужна бумажка, потребуйте у собственника. Если вдруг откажут, общие судебные перспективы очень неплохие — посмотрите опр. ВС РФ от 22.03.2011 № 64-В10-5.

            +1
            • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 12 Ноября 2011, 10:56 #

              Лет примерно 10 назад я уже просил, послали по разным инстанциям собирать справки. Отстоял в очередях, наслушался хамства, заплатил какие то поборы. Принес и отдал все в администрацию округа, там проверили, сказали все в порядке и попросили прийти за договором через месяц. Прихожу через месяц, договора нет, а все собранные мною справки где то затерялись.
              Вообщем плюнул я на это дело, пусть теперь сами за мной ходят что бы я подписал их договор.

              +3
              • Юрист Ахмаметьев Дмитрий Александрович 12 Ноября 2011, 11:36 #

                Ну т.е. вопрос на самом деле не в отсутствие правового регулирования и не в неблагоприятной судебной практике, а в том, что «овчинка выделки не стоит». Вот если бы взыскивали СОЮ в Архангельской области расходы на представителя ну не как в Ленинградском АС по 600+ тыс. за дело, а хотя бы по 40-50, думаю, нашлось бы немало желающих представлять Ваши интересы в суде :)

                +3
    • Постников Вадим Васильевич 18 Февраля 2013, 22:41 #

      статья написана в 2011
      сейчас многое пересмотрел
      Но есть один довод — это указание закона на предварительное приобретение ресурсов управляющей организацией — это требование 210-ФЗ. Этот довод непреодлим.
      Как вброшу, так воцаряется тишина. Все. Приехали.


      0
  • Юрист Ахмаметьев Дмитрий Александрович 11 Ноября 2011, 17:37 #

    «…момент возникновения… обязанности [имеется в виду коммуналка] был определен судом не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.» (Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О)
    Конечно, определение КС не есть норма права, но вот судебную практику оно сформировало. Так что, если Алексей Анатольевич использует квартиру на законных основаниях, то полагаю, следуя сложившейся практике суд, скорее всего, взыщет задолженность именно как оплату коммунальных услуг, а не НО.

    +3
    • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 18:18 #

      А как же ч.2 ст.153 ЖК РФ
      Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договораи ст.63 ЖК РФ:
      Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме??????????

      +1
      • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 11 Ноября 2011, 18:25 #

        Вы же были включены в договор найма жилого помещения до появления нормы о договоре соцнайма, насколько я поняла…

        +2
        • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 18:31 #

          Не было в 1989 году никаких договоров, как нет их и сейчас (если только специально не истребуешь). Тогда давали ордера, где были вписаны все члены семьи.

          +1
          • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 11 Ноября 2011, 18:54 #

            Не было в 1989 году никаких договоров.
            Как же не было?
            ст. 51 ЖК РСФСР.

            +2
            • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 18:57 #

              Вот прямо как и сейчас: статья о договоре есть, а договора в письменном виде нету!

              +1
              • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 11 Ноября 2011, 19:08 #

                Как правило, его никто не читал, подписывая в окошке ЖЭКа бумажки после сдачи ордера и получения ПРОПИСКИ. Это было магическим словом -ПРОПИСКА. Именно она делала гражданина неотъемлемой частью квартиры.:)

                +3
                • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 19:15 #

                  Проверял я наличие письменного договора, не нашли они в своих архивах такой бумажки.

                  Наталья Руслановна, вы без условно авторитет для меня в цивилистике, вот скажите: если нормы ЖК РФ улучшают мое положение (письменный договор по новым правилам), то как можно применять старые законы о якобы уже существующем договоре со мною?

                  +1
                  • Энтузиаст Семин Игорь Александрович 19 Февраля 2013, 13:49 #

                    Алексей Анатольевич! Со всем уважением, посмотрите ст.6 п.4 ЖК РФ.
                    А, родителей без подписи, вселить не могли, в те времена однозначно. Просто искать в архиве лень.
                    или утрачено. У нас вЧереповце Станция переливаня крови погорела, я почетного донора получил, кода 2 нормы сдал по факту.

                    0
                • Энтузиаст Семин Игорь Александрович 19 Февраля 2013, 14:04 #

                  И полноценным Гражданином! Т.К приставка бомж, придает ущербный смысл, Согласитесь.
                  Не устаю восхищаться тщательной проработке со всех сторон.
                  Вы молодец! Наталья Руслановна!

                  0
  • Юрист Ахмаметьев Дмитрий Александрович 11 Ноября 2011, 18:50 #

    Алексей Анатольевич, сами ведь пишите  
     Не было в 1989 году никаких договоров, как нет их и сейчас так что ч. 2 ст. 153 ЖК РФ тут не помогает. КС РФ и прочие суды на вопросы смотрят «ширше». Есть законные основания пользования помещением — плати коммуналку. Нету — все равно плати как НО, но уже по иску о выселении.
    И вообще, когда мы говорим про ст. 153 ЖК РФ, не нужно забывать про пункт 3. «До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.»

    +1
    • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 19:10 #

      Обидно что не помогает, а закон ведь должен действовать непосредственно, да и ст.161 ГК РФ (с 1994 года) никто не отменял. Тычут публичностью договора, как будто бы это оферта, а я ее по умолчанию акцептировал. Что за бред…

      +2
  • Юрист Ахмаметьев Дмитрий Александрович 11 Ноября 2011, 19:25 #

    Он и действует. А суды его расширительно толкуют. А законодатели дополняют. Вот летом этого года добавили в эту статью пункт 6 — про застройщиков.
    Вообще то если услугу потребил — платить нужно, даже если не было законных оснований. Другой вопрос в качестве этой услуге, в том, насколько обоснована ее цена. Но это уже действительно другой вопрос. Я не делаю, потому что мне не делают = порочный круг.

    +2
    • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 11 Ноября 2011, 19:32 #

      Когда объем потребления и цена за единицу потребления согласованы, то проблем нет, конечно же нужно платить. Но если вообще ничего не согласовано, да еще не оказано услуги, то за что платить?

      +1
  • Адвокат Юскин Олег Юрьевич 11 Ноября 2011, 22:17 #

    а я вот все хочу сказать горожанам, что «хозяйство вести, не… трясти....» (русская народная поговорка).

    +2
  • Юрист Ахмаметьев Дмитрий Александрович 12 Ноября 2011, 12:22 #

    Ах как надоели уже общие разговоры о том, что все у нас плохо. Попостили, поругали – вроде как доброе дело сделали, уже молодцы. Ну а дальше то что?
    ↓ Читать полностью ↓

    Давайте-ка вернемся с чего начали — к статье, попробуем выжать из нее некий «конструктив». Я вот согласен с автором в том, что
    Если не одобряете - не платите. Такого права у вас никто отнять не может. Как никто не может отнять у управляющей организации право подать в суд иск о взыскании задолженности. А вот что решит суд, особенно если это СОЮ, предсказать очень непросто. Тем более, не имея перед глазами искового и отзыва, со всеми приложениями.  :)
    А по поводу общего имущества МКД все не так просто. Казалось бы: «Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.» (Пост. Пл. ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Но вот что пишет ФАС СЗО (ВАСя их затвердил kad.arbitr.ru/?id=e9573f78-3257-4432-b04f-afc40941de98 ): «…по смыслу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится … помещение исключительно технического характера, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. Наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, не является достаточным основанием для признания данного помещения общим имуществом дома.
    Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения — возможности его самостоятельного использования или только в качестве вспомогательного.
    В силу прямого указания статьи 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любые подвальные помещения жилого дома, а лишь на технические подвалы.
    Кроме того, как установлено судом … помещение сдавалось в аренду для использования в целях, не связанных с эксплуатацией дома. Данный факт свидетельствует о том, что технические характеристики позволяют использовать помещение в качестве самостоятельного, а не вспомогательного (только для обслуживания других помещений в доме).» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.05.2010 по делу N А56-50759/2009)
    Т.е. если сдал в аренду, то это уже не общее имущество. А раз не общее, то чье? Буквально неделю назад один мой хороший знакомый «умыл», таким образом, несчастный ТСЖ. Те имели глупость сдать в аренду неким коммерсантам (которых мой знакомый представлял) помещение в аренду в своем МКД. Коммерсанты забили на арендную плату, на оплату коммуналки тоже забили и убрались из помещения только когда жильцы стали устраивать регулярные «заслоны» у входа. ТСЖ подалось в суд с иском, заплатило большую пошлину. В иске им полностью отказали. Мотивировки решения я еще не видел, и, справедливости ради, фокус с общим имуществом был не единственным доводом в отзыве. За знакомого приятно в любом случае.
    Я все это рассказал к тому, что начинать нужно не с определения момента, с которого у управляющей организации возникает право требовать оплату за содержание общего имущества в МКД, а с определения, что к этому имуществу конкретно относится. Так что лучше пойти в и зарегистрировать, чтоб потом не кусать локти. (<Письмо> Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10 <О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом>

    +5
    • Адвокат Бозов Алексей Анатольевич 12 Ноября 2011, 13:12 #

      Что то я не понял логику ФАС. Это что значит, что помещения в подвале моего дома могут быть вовсе не моими, а неизвестно чьими? Но ведь эти помещения состоят из стен и перекрытий, т.е. несущих конструкций, предназначенным для всего дома! Или что стены общее имущество, а воздух между ними может быть чей то еще? Что тут не так…

      +2
    • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 12 Ноября 2011, 17:44 #

      Так что лучше пойти в и зарегистрировать, чтоб потом не кусать локти. (<Письмо> Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10 <О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом>
      Именно про это письмо и еще про одно от 2009 года, я говорила, когда писала- Это статья лишнее тому подтверждение. Подмена понятий, акценты совсем не в тех местах. А порой и полное правовое невежество.
      В них на удивление все очень грамотно и понятно написано. Но, видимо, правозащитник Постников, много из этого не знает или не понимает о чем написано в Законе.

      +2
  • Юрист Ахмаметьев Дмитрий Александрович 12 Ноября 2011, 13:41 #

    Не воздух, а сами помещения. Из того, что был построен МКД вовсе не следует, что все нежилые помещения в нем принадлежат собственникам-жильцам. Могут им принадлежать. А могут принадлежать и «дяде». И это логика не только ФАС СЗО, ВАСя с ней согласен, многие другие суды тоже.
    И если возникает спор, по поводу того, чьи же это помещения, действует принцип «кто первый встал, того и тапки!» Ну или если больше нравится — «в кругу друзей… :)

    +2
  • Казаков Александр Николаевич 19 Февраля 2013, 14:52 #

    Фактически в Российской Федерации правоотношения сторон определяются извещениями-квитанциями, в которых вместо потребителя той или иной услуги указывается абонент. Договора обычно предлагаются кабальные и запутанные. Недавно получил такой договор из МУП «Карачевский городской водоканал»

    .
    Зачем мне такой договор, если я плачу за коммунальную услугу, а не за коммунальный ресурс. 

    0

Да 16 16

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «В.Постников: "Если по закону, то платить за ЖКХ не обязательно"» 3 звезд из 5 на основе 16 оценок.

Похожие публикации